Hausverwalter untätig: 11 wirksame Schritte, um Ihre WEG wieder handlungsfähig zu machen

Hausverwalter untätig? Erfahren Sie in 11 Schritten, wie Sie die Hausverwaltung in Verzug setzen, Beschlüsse vorbereiten, Abberufung & Vertragskündigung rechtssicher formulieren und den Wechsel sauber organisieren – inklusive Tabellen, Do’s & Don’ts und zwei Beschlussvorschlägen.

Wenn der Suchbegriff Hausverwalter untätig bei Ihnen gerade ins Schwarze trifft, ist das meist mehr als nur „schlechte Kommunikation“. Oft geht es um liegen gebliebene Reparaturen, ausstehende Abrechnungen, keine Reaktion auf Wasserschäden oder schlicht: Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Das kostet Geld, Nerven – und manchmal sogar den Werterhalt der Immobilie.

Die gute Nachricht: Als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben Sie starke Werkzeuge. Sie können Aufgaben konsequent einfordern, Fristen setzen, die Verwaltung abberufen und den Vertrag beenden. Unten finden Sie einen praxistauglichen Fahrplan samt Tabellen, Checklisten, Do’s & Don’ts sowie zwei Beschlussvorschlägen. Zusätzlich verweisen wir auf den Leitfaden „Hausverwalter abberufen“, der den Ablauf Schritt für Schritt erläutert.

1) Typische Anzeichen: Wann „untätig“ wirklich untätig ist

Merke: „Untätig“ ist es vor allem dann, wenn Pflichten dauerhaft nicht erfüllt werden und Sie das anhand von E-Mails, Fristen und Schadensverläufen belegen können. Genau diese Belege brauchen Sie später für eine saubere Beschlusslage.

2) Sofortplan: In 48 Stunden Ordnung in das Chaos bringen

3) Do’s & Don’ts: So vermeiden Sie typische Fehler

4) Wie Sie das Thema auf die Tagesordnung bekommen (ohne Theater)

Damit Sie die Hausverwaltung wirksam abberufen oder den Vertrag beenden können, brauchen Sie einen Beschluss. Praktisch heißt das: Sie bringen das Thema als Tagesordnungspunkt (TOP) in die Eigentümerversammlung. Bewährt hat sich folgende Struktur:

• TOP 1: Abberufung der Hausverwaltung
• TOP 2: Beendigung/Kündigung des Verwaltervertrags
• TOP 3: Bestellung einer neuen Verwaltung (oder Interimsregelung)
• TOP 4: Übergabe & Herausgabe aller Unterlagen (Frist + verantwortliche Person)

Tipp aus der Praxis: Hängen Sie eine kurze Anlage an: „Pflichtverletzungen / Untätigkeiten“ mit Datumsangaben und Belegen. Wenn später jemand fragt, warum Sie handeln, zeigen Sie einfach die Chronologie.

Für eine vertiefte Schritt-für-Schritt-Anleitung inkl. Mustern: Leitfaden „Hausverwalter abberufen“.

5) Zwei Beschlussvorschläge (als Zitatfelder): Abberufung & Vertrag gleichzeitig beenden

Hinweis: Passen Sie Namen, Daten und ggf. Vertragsstellen an. Bei „fristloser Kündigung aus wichtigem Grund“ sollten die Gründe belegbar und ernsthaft sein (z. B. wiederholte Nichtumsetzung von Beschlüssen, erhebliche Pflichtverletzungen, Gefährdung der WEG).

Beschlussvorschlag A (Abberufung + gesetzlich gedeckeltes Vertragsende):
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Abberufung der Hausverwaltung [Name/Firma] als Verwalter mit Wirkung zum [Datum]. Gleichzeitig stellt die WEG fest, dass der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach Wirksamwerden der Abberufung endet. Die Hausverwaltung wird angewiesen, sämtliche Verwaltungsunterlagen, Verträge, Kontoauszüge, Vollmachten sowie digitale Zugänge vollständig bis zum [Datum] an [Beirat/benannte Person/neue Verwaltung] zu übergeben. Ein Übergabeprotokoll ist zu erstellen.

Beschlussvorschlag B (Abberufung + außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund):
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die sofortige Abberufung der Hausverwaltung [Name/Firma] als Verwalter. Zusätzlich wird der Verwaltervertrag außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt. Der wichtige Grund liegt insbesondere in [konkret benennen: z. B. Nichtumsetzung der Beschlüsse vom …, ausbleibende Schadenbearbeitung seit … trotz Fristsetzung vom …, fehlende Abrechnung trotz mehrfacher Aufforderung]. Die Hausverwaltung hat sämtliche Verwaltungsunterlagen, Kontenunterlagen, Schlüssel- und Zugangsdaten unverzüglich, spätestens bis zum [Datum], an [Beirat/benannte Person/neue Verwaltung] herauszugeben und den aktuellen Stand laufender Vorgänge schriftlich zu dokumentieren.

6) Übergabe-Checkliste: Damit beim Wechsel nichts verloren geht

7) Neue Verwaltung auswählen: So vergleichen Sie Angebote fair

Gerade wenn der Eindruck „Hausverwalter untätig“ über Monate gewachsen ist, wollen Eigentümer verständlicherweise schnell wechseln. Trotzdem: Vergleichen Sie sauber, sonst tauschen Sie nur ein Problem gegen das nächste.

FAQ: Häufige Fragen bei „Hausverwalter untätig“

1) Muss ich vor der Abberufung immer eine Frist setzen?

Nicht zwingend, aber es ist fast immer sinnvoll. Fristen und Nachweise machen Ihr Vorgehen nachvollziehbar und reduzieren Streit.

2) Können wir Abberufung und Vertragsende in einem Beschluss regeln?

Ja, möglich. In der Praxis ist es oft sauberer, zwei TOPs/Beschlüsse zu machen: (1) Abberufung, (2) Vertragsbeendigung/Kündigung. So ist die Rechtsfolge klar.

3) Was ist, wenn die Verwaltung Unterlagen nicht herausgibt?

Dann hilft ein schriftliches Herausgabeverlangen mit Frist und eine klare Übergabe-Anweisung im Beschluss. Bei hartnäckiger Verweigerung kann rechtliche Unterstützung nötig werden.

4) Wie vermeiden wir einen Verwaltungs-Leerlauf?

Holen Sie vorab Angebote ein und beschließen Sie idealerweise im selben Termin die Bestellung einer neuen Verwaltung oder eine Übergangslösung.

5) Wo finde ich eine Schritt-für-Schritt-Anleitung?

Im Leitfaden „Hausverwalter abberufen“ finden Sie den Ablauf, typische Stolperfallen und weitere Mustertexte.

6) Was ist der wichtigste Erfolgsfaktor?

Dokumentation + klare Beschlussfassung. Sobald Fakten, Fristen und Zuständigkeiten sauber sind, verliert Untätigkeit ihren „Nebel“.

Fazit: Handeln statt ärgern – so wird Ihre WEG wieder souverän

Wenn Hausverwalter untätig nicht nur ein Gefühl ist, sondern sich durch ausstehende Aufgaben, verpasste Fristen und fehlende Umsetzung zeigt, sollten Sie strukturiert vorgehen: Belege sammeln, Frist setzen, Beschlüsse sauber vorbereiten, Übergabe regeln und parallel eine neue Verwaltung anbahnen. So schützen Sie Ihre Immobilie, Ihre Rücklagen – und Ihre Nerven.

Hinweis: Dieser Artikel stellt allgemeine Informationen dar und keine Rechtsberatung.